GOTTSCHLINGImmobilien GmbHbottropmakler.deIhr Ratgeber für den ImmobilienverkaufIhre vermietete Wohnung braucht eine klare Akte. Keine Leerstandsversprechen.
Käufer prüfen Mietvertrag, tatsächliche Einnahmen und die Eigentümergemeinschaft. Bereiten Sie diese Grundlagen verständlich auf. Schützen Sie dabei die Rechte und Daten Ihrer Mieter.
Kapitel auf dieser Seite
- Verkaufen lässt sich die Wohnung. Das Mietverhältnis endet dadurch nicht.
- Drei Mietzahlen getrennt zeigen
- Das Ertragsblatt zum Kopieren
- Hausgeld ist weder vollständig Mieterlast noch vollständiger Eigentümerverlust
- Vorkaufsrecht, Sperrfrist und Eigenbedarf sind eigene Prüffragen
- Besichtigungen mit Rücksicht und klaren Absprachen organisieren
- Mieterdaten brauchen einen klaren Zweck
- Kaution und Übergabe rechtzeitig mitdenken
- Häufige Fragen
Verkaufen lässt sich die Wohnung. Das Mietverhältnis endet dadurch nicht.
§ 566 BGB regelt den Eintritt des Erwerbers in das bestehende Mietverhältnis. Versprechen Sie deshalb keine freie Übergabe, nur weil die Wohnung verkauft werden soll. Klären Sie früh, was heute vereinbart ist und welche Nutzung Käufer tatsächlich prüfen können.
Eine vermietete Wohnung spricht häufig eine andere Planung an als eine sofort frei verfügbare Wohnung. Das ist kein pauschaler Preisabschlag. Entscheidend sind konkrete Rechte, Einnahmen, Zustand und Perspektiven. Lassen Sie diese Merkmale in der Bewertung nachvollziehbar berücksichtigen.
Notieren Sie bereits vor der Vermarktung alle bekannten Sondervereinbarungen. Dazu können Stellplätze, Nebenräume, individuelle Absprachen und spätere Vertragsnachträge gehören. Eine unvollständige Mietakte macht den Vergleich unnötig schwierig.
Drei Mietzahlen getrennt zeigen
| Zahl | Was gehört hinein? | Was darf nicht vermischt werden? |
|---|---|---|
| Vertragliche Nettokaltmiete | Aktuell wirksam vereinbarte Miete ohne Betriebskostenvorauszahlung | Keine Wunschmiete nach einem möglichen späteren Wechsel |
| Tatsächlicher Zahlungseingang | Dokumentierter Stand mit Zeitraum und bekannten Abweichungen | Kein stilles Übergehen von Rückständen oder Minderungen |
| Geprüfte Perspektive | Gesondert benannte Annahme mit ihren Voraussetzungen | Keine Zusage einer beliebigen künftigen Mieterhöhung |
Eine Mietspiegeltabelle ersetzt nicht die Prüfung des bestehenden Vertrags. Auch eine mögliche spätere Neuvermietung ist zunächst ein anderer Fall. Stellen Sie Ist-Zahlen und Annahmen in zwei getrennten Spalten dar.
Das Ertragsblatt zum Kopieren
VERMIETETE EINHEIT – Stand: ___
Wohnung, Keller, Stellplatz und Rechte: ___
Mietbeginn und relevante Nachträge: ___
Aktuelle Nettokaltmiete pro Monat: ___ €
Zusätzliche separat vereinbarte Miete: ___
Betriebskostenvorauszahlung: ___
Zahlungsstand für den Zeitraum ___: ___
Bekannte Abweichungen, Streitigkeiten oder Zusagen: ___
Hausgeld laut aktuellem Wirtschaftsplan: ___
Aufschlüsselung und nicht umlagefähige Positionen geprüft: ___
Rücklage und Quelle mit Datum: ___
Beschlossene größere Maßnahmen und Finanzierung: ___
Kaution und zugehörige Nachweise: ___
Noch offene Prüffragen: ___
Das Blatt ist keine vollständige Renditeberechnung. Finanzierung, Steuern, Instandhaltung und Erwerbskosten brauchen eine eigene Betrachtung. Bezeichnen Sie einen Überschuss aus Miete minus Hausgeld nicht als sichere Nettorendite.
Hausgeld ist weder vollständig Mieterlast noch vollständiger Eigentümerverlust
Lassen Sie die Positionen im Wirtschaftsplan und in der Abrechnung erklären. Nicht jede Zahlung kann auf den Mieter umgelegt werden. Nicht jeder Betrag ist zugleich eine laufende Ausgabe derselben Art. Trennen Sie insbesondere Kosten, Vorauszahlungen und Rücklagenzuführung.
Fragen Sie bei der Verwaltung nach dem aktuellen Vermögensbericht, relevanten Beschlüssen und größeren Maßnahmen. Ist ein Dach nur im Gespräch? Liegt ein Beschluss vor? Wurde schon beauftragt? Wie soll finanziert werden? Diese Stände gehören getrennt in die Verkaufsakte.
Verwechseln Sie die Gesamtrücklage der Gemeinschaft nicht mit frei verfügbarem Geld des Verkäufers. Klären Sie die richtige Einordnung und die Vertragsgestaltung mit den zuständigen Beteiligten.
Vorkaufsrecht, Sperrfrist und Eigenbedarf sind eigene Prüffragen
Bei bestimmten Umwandlungsfällen kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters bestehen. § 577 BGB regelt Voraussetzungen und Ausnahmen. Lassen Sie den konkreten Fall vor der Vertragsplanung prüfen. Ein Vorkaufsrecht entsteht nicht bei jedem Verkauf einer bereits vermieteten Wohnung.
§ 577a BGB betrifft Kündigungsbeschränkungen nach bestimmten Umwandlungen oder Veräußerungen. Bottrop ist in der am 25. Oktober 2026 geprüften Anlage der aktuellen Mieterschutzverordnung NRW nicht aufgeführt. Eine pauschale achtjährige Sperrfrist für Bottrop lässt sich daraus nicht ableiten. Bundesrecht und mögliches Übergangsrecht müssen trotzdem für den konkreten Fall geprüft werden. Versprechen Sie keinen sicheren Auszugstermin.
Der richtige nächste Schritt ist eine Prüfung von Mietbeginn, Begründung des Wohnungseigentums und Verkaufsweg. Ein möglicher Eigennutzer muss die für ihn geltenden Voraussetzungen selbst rechtlich klären.
Besichtigungen mit Rücksicht und klaren Absprachen organisieren
Stimmen Sie einen berechtigten Besichtigungsbedarf und Termine früh mit den Mietern ab. Vermeiden Sie überraschende Besuche und unkontrollierte Schlüsselweitergabe. Fragen Sie konkret nach geeigneten Zeitfenstern und organisatorischen Grenzen.
Ich bereite den Verkauf der vermieteten Wohnung ___ vor. Das bestehende Mietverhältnis wird durch den Verkauf nicht automatisch beendet. Für die Vorbereitung möchte ich die nächsten Schritte und erforderlichen Besichtigungstermine mit Ihnen abstimmen. Welche Zeitfenster kommen für ein Gespräch über die Organisation infrage? Fotoaufnahmen und deren Verwendung werden gesondert geklärt. Bitte nennen Sie eine geeignete Kontaktmöglichkeit.
Die Nachricht ist eine Gesprächsvorlage. Sie behauptet keinen pauschalen Anspruch auf beliebige Termine oder Innenfotos. Bei einem Konflikt sollten Umfang und Vorgehen rechtlich geklärt werden.
Mieterdaten brauchen einen klaren Zweck
Ein öffentliches Exposé braucht keine Namen, Unterschriften oder Bankverbindungen der Mieter. Prüfen Sie vor jeder Weitergabe Empfänger und Zweck. Bei konkreter Prüfung können geeignete Kopien erforderlich sein. Schützen Sie nicht benötigte persönliche Angaben.
Halten Sie die vollständige Originalakte sicher vor. Nutzen Sie passende Wege für eine berechtigte Weitergabe. Ein frei zugänglicher Link mit allen Vertragsdateien ist keine gute Verkaufsmappe. Fotografieren Sie persönliche Dinge und private Briefe nicht beiläufig mit.
Die Unterlagenliste hilft beim Ordnen. Stimmen Sie die konkrete Datenweitergabe bei Unsicherheit fachlich ab.
Kaution und Übergabe rechtzeitig mitdenken
Dokumentieren Sie Art, Höhe und Nachweise der Mietsicherheit. § 566a BGB regelt den Übergang von Rechten und Pflichten. Eine Zahlung an den Käufer beseitigt nicht automatisch jede mögliche Verantwortung des bisherigen Vermieters. Lassen Sie Übertragung und Abwicklung passend gestalten.
Die Übergabe an den Käufer betrifft bei einer vermieteten Wohnung nicht die Räumung durch den Mieter. Sie umfasst unter anderem Akten, Zahlungsstände und die vertraglich vereinbarte wirtschaftliche Zuordnung. Stimmen Sie auch die Mitteilung an Mieter und Verwaltung ab.
Bereiten Sie dafür das Übergabeprotokoll vor. Für Kaufangebote nutzen Sie den Angebotsvergleich. Eine einzelne vermietete Eigentumswohnung fällt bei der GOTTSCHLING Immobilien GmbH nicht automatisch unter das besondere Courtagemodell für geeignete Anlageobjekte. Die konkreten Konditionen werden vorab geklärt.
Quellen und fachliche Einordnung
- BGB § 566: Kauf bricht nicht Miete
- BGB § 566a: Mietsicherheit
- BGB § 577: Vorkaufsrecht des Mieters
- BGB § 577a: Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung
- Bundesnotarkammer: Unterlagen und Gemeinschaft einer Eigentumswohnung
- Land NRW: Aktuelle Mieterschutzverordnung mit Übergangsregelung
- Land NRW: Anlage mit den erfassten Kommunen; Bottrop ist nicht aufgeführt
Nennen Sie Objektart, Stadtteil und Ihre offene Frage. Das Team der GOTTSCHLING Immobilien GmbH bespricht mit Ihnen die nächsten Schritte.
bottropmakler.de/kontakt/ · 0201 45 875 433
Quelle: bottropmakler.de/ratgeber/verkauf-vermietete-wohnung/
GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Gemarkenstr. 37 · 45147 Essen
Häufige Fragen
Kann ich eine Wohnung mit laufendem Mietvertrag verkaufen?
Grundsätzlich ja. Der Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht automatisch. Bereiten Sie Mietvertrag, Nachträge und aktuelle wirtschaftliche Angaben auf.
Muss der Mieter wegen des Verkaufs ausziehen?
Der Verkauf allein bewirkt keinen Auszug. Versprechen Sie keine freie Übergabe ohne belastbare Grundlage. Besondere Kündigungs- und Umwandlungsfragen brauchen eine eigene Prüfung.
Hat jeder Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nein. § 577 BGB knüpft das Recht an bestimmte Voraussetzungen. Lassen Sie prüfen, ob der konkrete Umwandlungs- und Verkaufsfall erfasst ist.
Ist Hausgeld vollständig auf den Mieter umlegbar?
Nein. Die Positionen und die wirksame Mietvereinbarung müssen geprüft werden. Zeigen Sie die aktuelle Aufschlüsselung statt einer pauschalen Behauptung.
Dürfen alle Mietunterlagen öffentlich ins Exposé?
Schützen Sie personenbezogene Daten. Geben Sie nur zweckbezogen erforderliche Informationen an berechtigte Empfänger weiter. Vollständige Originale gehören in eine sicher geführte Akte.
Ist die Kaution nach Zahlung an den Käufer für mich immer erledigt?
Nicht automatisch. § 566a BGB enthält besondere Regeln. Lassen Sie die Übertragung und mögliche verbleibende Verantwortung für Ihren Fall klären.
Welche Frage steht Ihrer Entscheidung noch im Weg?
Schildern Sie Ihre Immobilie und Ihr Vorhaben. Sie erhalten eine klare Einordnung der nächsten Schritte.