GOTTSCHLINGImmobilien GmbHbottropmakler.deIhr Ratgeber für den ImmobilienverkaufEin fehlender Plan kann den Verkauf länger bremsen als ein fehlendes Foto.
Ordnen Sie Ihre Verkaufsmappe nach Entscheidungen. So finden Sie zuerst die Unterlagen, die Preis, Finanzierung und Vertrag beeinflussen. Die Arbeitsliste zeigt Ihnen den nächsten konkreten Schritt.
Kapitel auf dieser Seite
- Starten Sie mit fünf Fragen an Ihre Immobilie
- Ihre Arbeitsliste: Was fehlt und wer hilft weiter?
- Vorlage: Unterlagen bei Ihrer WEG-Verwaltung anfragen
- Drei Stapel schaffen eine sinnvolle Reihenfolge
- Bottroper Behördenwege ohne Umweg über private Bestellportale
- In Bottrop zusätzlich prüfen: Boden und Bergbau getrennt betrachten
- Bei einer Wohnung gehört die Gemeinschaft in die Mappe
- Fläche und Energie: Zwei häufige Stolperstellen früh erkennen
- Freigaben: Nicht jeder Interessent braucht jede Datei
- Diese Mini-Liste schließt jede offene Unterlage ab
- Häufige Fragen
Starten Sie mit fünf Fragen an Ihre Immobilie
Veröffentlichen Sie nicht erst das Inserat, um anschließend die Akten zu suchen. Prüfen Sie vor dem Start: Wer darf verkaufen? Was gehört rechtlich zur Immobilie? Welche Fläche ist belegt? Welche Nutzung ist genehmigt? Welche Kosten oder Probleme müssen Käufer kennen?
Legen Sie für jede Frage einen Ordner an. Benennen Sie Dateien mit Dokumentart und Datum. „Grundriss-EG-Stand-2024.pdf“ hilft mehr als „Scan_neu_final2.pdf“. Halten Sie unbekannte Daten als unbekannt fest. Ein altes Exposé beweist weder die Wohnfläche noch den zulässigen Ausbau.
Bei mehreren Eigentümern sollten alle dieselbe Liste verwenden. Bestimmen Sie eine Person, die den aktuellen Stand führt. Teilen Sie Kopien. Vermeiden Sie mehrere konkurrierende Fassungen mit verschiedenen Flächen oder Kosten.
Ihre Arbeitsliste: Was fehlt und wer hilft weiter?
Gehen Sie die Liste einmal für Ihre Immobilie durch. Wählen Sie bei jeder Zeile Ihren aktuellen Stand. Für unpassende Unterlagen wählen Sie „Nicht zutreffend“. Ein Dokument ist erst erledigt, wenn es zum richtigen Objekt gehört und lesbar vorliegt. Nicht jede Unterlage ist bei jedem Verkauf erforderlich.
Auf kleinen Bildschirmen können Sie die Tabelle seitlich verschieben.
| Unterlage | Mögliche Bezugsstelle | Ihre Prüffrage | Ihr nächster Schritt |
|---|---|---|---|
| Grundbuchnachweis | Grundbuchamt; bei der Abwicklung auch das Notariat | Stimmen Eigentümer, Grundstück und bekannte Rechte? | Vorhandenen Auszug zuordnen. Erforderlichen aktuellen Nachweis und Berechtigung klären. |
| Baupläne und Genehmigungen | Eigene Akten; Bottroper Bauaktenarchiv | Passen Pläne und genehmigte Nutzung zum heutigen Zustand? | Umbauten markieren. Fehlende Akten gezielt anfragen. |
| Wohnflächenberechnung | Eigene Unterlagen; Ersteller der Berechnung | Welche Räume wurden wie berücksichtigt? | Berechnung und Grundriss vergleichen. Bei Widersprüchen fachlich nachmessen und einordnen lassen. |
| Baulastenauskunft | Bottroper Bauverwaltung | Bestehen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen für das Grundstück? | Auskunft für das konkrete Grundstück anfragen. Eintrag anschließend fachlich einordnen lassen. |
| Energieausweis | Eigene Unterlagen; bei Wohnungen häufig die Verwaltung | Gehört der Ausweis zum Gebäude und ist er noch gültig? | Vollständige Datei beschaffen. Falls sie fehlt, Erstellungsbedarf und mögliche Ausnahme klären. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Eigene Unterlagen; WEG-Verwaltung; gegebenenfalls Grundbuchamt | Sind Wohnung, Keller, Stellplatz und Sondernutzungsrechte nachvollziehbar zugeordnet? | Nachträge mit anfordern. Abweichende Nutzung kennzeichnen. |
| Wirtschaftsplan, Abrechnung und Vermögensbericht | WEG-Verwaltung | Welcher Stand gilt? Wie hoch sind laufende Zahlungen und Rücklage? | Aktuelle Fassungen anfordern. Beträge nicht aus älteren Exposés übernehmen. |
| Protokolle und Beschlusssammlung | WEG-Verwaltung | Welche Arbeiten sind diskutiert, beschlossen oder schon beauftragt? | Maßnahme, Kostenstand, Finanzierung und Termine getrennt notieren. |
| Mietvertrag und Zahlungsübersicht | Eigene Vertragsakten; beauftragte Mietverwaltung | Stimmen Vertragsmiete, tatsächlicher Eingang und Kaution überein? | Nachträge zuordnen. Vertrauliche Daten nur gezielt weitergeben. |
Für fehlende Bauunterlagen nutzen Sie die amtliche Bottroper Auskunft zur Einsicht in Hausakten. Die Einsicht ist für Eigentümer oder Bevollmächtigte nach Terminabsprache vorgesehen. Klären Sie mit der zuständigen Stelle, welche Unterlagen Sie für Ihre Berechtigung benötigen. Eine Baulastenauskunft ist ein eigener Prüfschritt. Fragen Sie bei der Stadt nach dem passenden Verfahren für Ihr Grundstück.
Halten Sie für Ihre eigene Übersicht zusätzlich fest: angefragt am [Datum], zuständig ist [Stelle], Rückmeldung am [Datum], offene Frage [Thema]. Setzen Sie sich einen Wiedervorlagetermin. Eine Anfrage allein schließt die Lücke noch nicht.
Vorlage: Unterlagen bei Ihrer WEG-Verwaltung anfragen
Ersetzen Sie die Angaben in eckigen Klammern. Streichen Sie Dokumente, die bereits aktuell vorliegen. Die Vorlage ist eine Anfrage. Sie erteilt keinen kostenpflichtigen Zusatzauftrag.
Betreff: Verkaufsunterlagen für [Adresse, Wohnungsnummer]
Guten Tag,
Sie verwalten die Eigentümergemeinschaft [Bezeichnung]. Für den geplanten Verkauf meiner Einheit [Nummer] benötige ich folgende Unterlagen:
- aktuelle Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan und vorhandenen Nachträgen,
- aktuellen Wirtschaftsplan und letzte vorliegende Jahresabrechnung,
- aktuellen Vermögensbericht und Angaben zum Stand der Erhaltungsrücklage,
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und die für die Einheit relevanten weiteren Beschlüsse,
- vorhandenen Energieausweis des Gebäudes.
Bitte teilen Sie auch mit, welche größeren Maßnahmen derzeit geplant, beschlossen oder beauftragt sind. Wichtig sind der bekannte Kostenstand, die vorgesehene Finanzierung und bereits festgelegte Zahlungstermine. Bitte benennen Sie offene Sonderumlagen und etwaige Zahlungsrückstände meiner Einheit gesondert.
Falls die Bereitstellung zusätzliche Kosten verursacht, nennen Sie mir bitte vorab den Preis. Bitte teilen Sie mir mit, welche Unterlagen vorliegen und wann ich mit der Bereitstellung rechnen kann.
Vielen Dank.
[Name]
[Kontaktangaben]
Die drei Versammlungsjahre sind ein praktischer Startpunkt. Ältere Beschlüsse können weiterhin wichtig sein. Fragen Sie deshalb zusätzlich nach offenen Maßnahmen und relevanten Nachträgen. Verwalterzustimmung und weitere Besonderheiten werden anhand Ihrer Teilungserklärung gesondert geklärt.
Drei Stapel schaffen eine sinnvolle Reihenfolge
| Stapel | Beispiele | Warum zuerst? |
|---|---|---|
| Recht und Verfügungsbefugnis | Eigentumsnachweis, Vollmachten, Erbnachweise, Rechte, Erbbaurechtsvertrag | Ungeklärte Berechtigung oder Rechte können den geplanten Verkauf verändern. |
| Objekt und Kosten | Genehmigungen, Flächen, Zustand, Energie, WEG- oder Mietunterlagen | Diese Angaben tragen Bewertung, Käuferprüfung und Finanzierung. |
| Nachweise für die Übergabe | Wartungen, Anleitungen, Schlüsselübersicht, Zählerdaten | Sie erleichtern später die vollständige Übergabe. |
Nicht jede Akte ist bei jedem Verkauf nötig. Fragen Sie bei Bank, Notariat und Maklerteam nach dem konkreten Bedarf. Ein Prüfhaken bedeutet: Das Dokument ist lesbar, gehört zum richtigen Objekt und wurde auf erkennbare Widersprüche geprüft. Er bedeutet keine technische oder rechtliche Freigabe.
Bottroper Behördenwege ohne Umweg über private Bestellportale
Grundbuch: Das Amtsgericht Bottrop erklärt Einsicht und Auszüge. Dafür brauchen Sie ein berechtigtes Interesse. Die amtliche Seite warnt vor privaten Online-Anbietern mit zusätzlichen Entgelten. Prüfen Sie die Adresse des Anbieters vor einer Bestellung.
Baulasten: Auskünfte können laut Bottroper Bauaufsichtsamt schriftlich und formlos angefordert werden. Ein unbelastetes Grundbuch ersetzt diese Auskunft nicht. Es geht um ein anderes Verzeichnis.
Karten und Planung: Die städtischen Themenkarten bündeln Katasterkarte, Bodenrichtwerte und Bebauungspläne. Eine Übersichtskarte ersetzt keine verbindliche Auskunft zur Genehmigung Ihres Anbaus. Für fehlende Baupläne und Genehmigungen beschreibt die Stadt die Einsichtnahme in Hausakten. Eigentümer und Bevollmächtigte können nach Terminvereinbarung Einsicht nehmen. Fragen Sie nach dem aktuellen Ablauf und den nötigen Nachweisen.
In Bottrop zusätzlich prüfen: Boden und Bergbau getrennt betrachten
Die Stadt empfiehlt vor Grundstücksverkäufen eine Altlastenauskunft. Dafür nennt sie die genaue Grundstücksbezeichnung und einen Nachweis des berechtigten Interesses. Ein Verdacht ist noch kein bestätigter Schaden. Eine fehlende Kenntnis ist umgekehrt keine Zusage für einen unbelasteten Boden.
Bergbauliche Verhältnisse sind eine andere Frage. Eine grundstücksbezogene Auskunft der Bezirksregierung Arnsberg kann dafür eine Grundlage liefern. Sammeln Sie vorhandene Schadensmeldungen, Schriftwechsel und ausgeführte Arbeiten. Lassen Sie konkrete Befunde fachlich einordnen.
Diese Prüfungen sind keine Aussage, dass Ihr Grundstück betroffen ist. Sie machen bekannte Informationen und offene Fragen sichtbar. Übernehmen Sie keine Aussage für ein ganzes Viertel auf ein einzelnes Haus.
Bei einer Wohnung gehört die Gemeinschaft in die Mappe
Die eigene Wohnung ist nur ein Teil des Kaufgegenstands. Fordern Sie Teilungserklärung, Nachträge, Aufteilungsplan und die passenden Beschlüsse an. Prüfen Sie besonders die Zuordnung von Keller, Stellplatz, Garten und Sondernutzungsrechten. „Das wird immer so genutzt“ ist noch kein Nachweis.
Trennen Sie bei geplanten Arbeiten vier Stände: besprochen, beschlossen, beauftragt und abgerechnet. Notieren Sie dazu Kosten, Finanzierung und mögliche Termine. Eine Diskussion über ein Dach ist etwas anderes als ein beschlossener Auftrag. Eine vorhandene Rücklage bedeutet nicht automatisch, dass jede Maßnahme daraus bezahlt wird.
Fragen Sie bei einer fehlenden Akte nicht nur „Bitte alles senden“. Nennen Sie die Einheit und den geplanten Prüfzweck. Fordern Sie Nachträge ausdrücklich mit an. Die ergänzende Anfragevorlage und die Arbeitsliste helfen Ihnen beim nächsten Schritt.
Fläche und Energie: Zwei häufige Stolperstellen früh erkennen
Prüfen Sie, wie die angegebene Fläche zustande kam. Stimmen Grundriss und Berechnung überein? Wurden Dachschrägen, Balkon oder Wintergarten nachvollziehbar berücksichtigt? Welche Berechnungsgrundlage gilt? § 4 WoFlV zeigt beispielsweise unterschiedliche Anrechnungen. Diese Verordnung ist keine pauschale Rechenanweisung für jeden Verkaufsfall. Lassen Sie unklare Angaben fachlich prüfen.
Beschaffen Sie den vollständigen Energieausweis früh. Klären Sie Gültigkeit, Gebäudezuordnung und mögliche Ausnahmen. Bei bestehender Pflicht ist er spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Die Übergabe nach dem Vertrag ist ein gesonderter Schritt. Warten Sie damit nicht bis zur Schlüsselübergabe.
Nutzen Sie eine Widerspruchsliste: Dokument A nennt ___ m², Dokument B nennt ___ m². Klärung durch ___ bis ___. So wird eine Abweichung bearbeitet, statt still die größere Zahl zu übernehmen.
Freigaben: Nicht jeder Interessent braucht jede Datei
| Phase | Passende Information | Vor dem Versand prüfen |
|---|---|---|
| Öffentliches Angebot | Eckdaten, geeignete Fotos, Pflichtangaben | Keine Ausweise, Kontodaten oder privaten Briefe im Bild |
| Konkrete Prüfung | Für Objekt und Finanzierung relevante Unterlagen | Empfänger, Zweck und erforderliche Schwärzungen |
| Vertrag und Vollzug | Erforderliche vollständige Nachweise für zuständige Beteiligte | Sicherer Übermittlungsweg und aktueller Stand |
Bewahren Sie Originale sicher auf. Entfernen Sie keine relevanten Vertragsinformationen aus der Originalakte. Erstellen Sie für eine zulässige Weitergabe bei Bedarf eine geeignete Kopie. Bei Mietverträgen sollten Sie besonders sorgfältig mit personenbezogenen Daten umgehen.
Diese Mini-Liste schließt jede offene Unterlage ab
Dokument oder offene Frage: ___
Warum wird es benötigt? ___
Grundstück / Einheit: ___
Angefragt bei: ___
Benötigte Berechtigung geklärt: ___
Angefragt am: ___
Nächste Rückfrage am: ___
Eingegangen am: ___
Erkennbare Abweichung: ___
Fachliche Prüfung durch: ___
Erledigt oder weiter offen: ___
Eine abgesendete Anfrage ist noch keine geschlossene Lücke. Wenn die Bank nach einem anderen Dokument fragt, lassen Sie sich den konkreten Bedarf nennen. Bereiten Sie danach die Besichtigung und den Vergleich der Kaufangebote vor.
Quellen und fachliche Einordnung
- Amtsgericht Bottrop: Grundbuch und Auszüge
- Stadt Bottrop: Baulasten und schriftliche Auskünfte
- Stadt Bottrop: Karten zu Wohnen und Bauen
- Stadt Bottrop: Altlastenauskunft
- Bezirksregierung Arnsberg: Bergbauliche Auskunft
- Bundesnotarkammer: Wohnungskauf und Gemeinschaftsunterlagen
- WoFlV § 4: Anrechnung von Grundflächen
- GModG § 80: Verwendung von Energieausweisen
- Stadt Bottrop: Einsichtnahme in Hausakten und Kopien
Nennen Sie Objektart, Stadtteil und Ihre offene Frage. Das Team der GOTTSCHLING Immobilien GmbH bespricht mit Ihnen die nächsten Schritte.
bottropmakler.de/kontakt/ · 0201 45 875 433
Quelle: bottropmakler.de/ratgeber/unterlagen-immobilienverkauf/
GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Gemarkenstr. 37 · 45147 Essen
Häufige Fragen
Welche Unterlagen sollte ich zuerst besorgen?
Zuerst die Nachweise zu Eigentum, Rechten, Fläche, Genehmigungen und bekannten Kosten. Ergänzen Sie je nach Objekt Energie-, WEG- und Mietunterlagen. Fragen Sie die beteiligten Stellen nach dem konkreten Bedarf.
Wo bekomme ich in Bottrop einen Grundbuchauszug?
Das Amtsgericht Bottrop beschreibt Einsicht und Auszüge auf seiner offiziellen Grundbuchseite. Ein berechtigtes Interesse ist erforderlich. Prüfen Sie bei Online-Angeboten, ob Sie eine Behörde oder einen privaten Vermittler beauftragen.
Zeigt das Grundbuch auch Baulasten?
Die Baulastenauskunft betrifft ein eigenes öffentlich-rechtliches Verzeichnis. Klären Sie diese beim Bauaufsichtsamt. Ein Grundbuchauszug ersetzt die Prüfung nicht.
Muss jedes Dokument sofort an alle Interessenten gehen?
Nein. Passen Sie die Freigabe an Zweck und Verkaufsphase an. Schützen Sie private Daten. Bank und Notariat können für ihre Aufgaben andere Nachweise benötigen als ein erster Interessent.
Reicht der Grundriss aus dem früheren Exposé?
Er kann ein Ausgangspunkt sein. Prüfen Sie aber Aktualität, Maße und Übereinstimmung mit den Genehmigungen. Ein Werbegrundriss belegt nicht automatisch die Wohnfläche.
Ist die Unterlagenliste eine vollständige rechtliche Prüfung?
Nein. Sie organisiert die Vorbereitung. Besondere Rechte, Erbfälle, Umbauten oder Schäden können weitere Unterlagen und fachliche Prüfungen erfordern.
Welche Frage steht Ihrer Entscheidung noch im Weg?
Schildern Sie Ihre Immobilie und Ihr Vorhaben. Sie erhalten eine klare Einordnung der nächsten Schritte.