GOTTSCHLINGImmobilien GmbHbottropmakler.deIhr Ratgeber für den ImmobilienverkaufWelcher Preis passt zu Ihrer Immobilie? Prüfen Sie erst die Grundlage.
Sie brauchen keinen möglichst hohen Schätzwert. Sie brauchen einen Preis, den Sie erklären können. Dieses Preisblatt trennt Marktdaten, Ihren Finanzbedarf und den Plan für den Verkaufsstart.
Kapitel auf dieser Seite
- In 15 Minuten zu einer besseren Preisfrage
- Drei Zahlen haben drei verschiedene Aufgaben
- Bottroper Marktdaten: Die richtige Tabelle vor der richtigen Zahl
- Der Vergleichsfilter: Sieben Fragen an jedes Vergleichsobjekt
- Ihr Preisblatt zum Kopieren
- Fiktives Beispiel: 12.000 Euro mehr verlangen heißt noch nicht 12.000 Euro mehr erhalten
- Nach dem Start: Erst die Ursache, dann die Preisänderung
- Diese Rückfrage macht eine Preisempfehlung prüfbar
- Häufige Fragen
In 15 Minuten zu einer besseren Preisfrage
Schreiben Sie zuerst drei Zahlen auf: den geschätzten Marktwert, den geplanten Angebotspreis und den Erlös für Ihren nächsten Schritt. Fehlt eine Grundlage, setzen Sie ein Fragezeichen. So sehen Sie sofort, worüber tatsächlich gesprochen werden muss.
Ein Verkauf kann an einer Finanzierungslücke scheitern. Diese Lücke macht das Haus aber nicht wertvoller. Ein besonders hoher Vorschlag kann sich gut anfühlen. Auch er braucht geeignete Daten. Die entscheidende Frage lautet deshalb: Welche Eigenschaften und welche Marktnachweise tragen diese Zahl?
Nutzen Sie das Blatt gemeinsam mit Miteigentümern. Klären Sie zuerst die Daten. Besprechen Sie anschließend die Entscheidung. Das nimmt Druck aus einem Gespräch, in dem sonst jeder nur seinen Wunschpreis verteidigt.
Drei Zahlen haben drei verschiedene Aufgaben
| Zahl | Wofür brauchen Sie sie? | Was folgt daraus nicht? |
|---|---|---|
| Begründete Marktwertspanne | Zur Einordnung Ihrer Immobilie am Bewertungsstichtag | Keine Garantie für einen späteren Verkaufspreis |
| Angebotspreis | Für den konkreten Start am Markt | Kein Nachweis, dass Käufer diesen Preis akzeptieren |
| Benötigter Nettoerlös | Für Bankablösung, Umzug oder Anschlusskauf | Keine zusätzliche Eigenschaft des Hauses |
Der Verkehrswert berücksichtigt nach § 194 BauGB die Immobilie und die Marktverhältnisse. Persönliche Wünsche bestimmen ihn nicht. Die eigene Entscheidungsgrenze bleibt trotzdem wichtig. Berechnen Sie diese getrennt mit dem Erlösrechner. Ziehen Sie eine vollständige Bankablösung dabei nur einmal ab.
Bottroper Marktdaten: Die richtige Tabelle vor der richtigen Zahl
Der Gutachterausschuss Bottrop stellt amtliche Marktdaten bereit. Grundstücksmarktberichte sind über BORIS.NRW kostenlos zugänglich. Die Ausgabe 2026 und der Halbjahresbericht 2026 beantworten unterschiedliche Zeitfragen. Vergleichen Sie deshalb zuerst Berichtszeitraum, Objektgruppe und Auswertungsmethode.
Ein Bodenrichtwert ist kein fertiger Hauspreis. Ein Wohnungsmittelwert ist kein Preis für jede Wohnung. Ein Haus in Kirchhellen lässt sich nicht allein wegen der Stadtgrenze mit einem beliebigen Haus in Alt-Bottrop vergleichen. Auch innerhalb einer Straße können Zustand, Rechte und nutzbare Fläche entscheidend abweichen.
Die Bottroper Marktübersicht hilft Ihnen beim Lesen der Originalquellen. Übernehmen Sie eine Zahl erst, wenn Sie erklären können, welche Immobilien dahinterstehen.
Der Vergleichsfilter: Sieben Fragen an jedes Vergleichsobjekt
- Ist der Preis tatsächlich beurkundet oder nur inseriert?
- Welches Datum gehört zur Zahl?
- Passen Gebäudeart, Baualter und Größe?
- Wie gut sind Zustand und Modernisierungen belegt?
- Ist die Wohnfläche nachvollziehbar berechnet?
- Sind Nutzung, Mietverhältnis und Rechte vergleichbar?
- Welche Unterschiede bestehen bei Grundstück, Lage und Nebengebäuden?
§ 25 ImmoWertV verlangt geeignete Kaufpreise und eine ausreichende Vergleichbarkeit. Unterschiede müssen berücksichtigt werden. Ein neues Bad führt deshalb nicht automatisch zu einem festen Zuschlag. Eine unbekannte Fläche ist ebenfalls keine bestätigte Fläche. Notieren Sie die Abweichung und die verwendete Einordnung.
Sortieren Sie unpassende Vergleiche aus. Fünf ähnliche Inserate ersetzen keinen belegten Verkauf. Wenige saubere Grundlagen helfen mehr als eine lange Liste mit ungeprüften Quadratmeterpreisen.
Ihr Preisblatt zum Kopieren
PREISENTSCHEIDUNG – Stand: ___
Immobilie und Eigentümerkreis: ___
Bewertungsstichtag: ___
Begründete Marktwertspanne: ___ bis ___ €
Grundlagen mit Quelle, Zeitraum und Preisart: ___
Wesentliche Unterschiede zu den Vergleichsobjekten: ___
Offene Unterlagen oder Befunde: ___
Geplanter Angebotspreis: ___ €
Begründung der Preiswahl: ___
Benötigter Erlös nach den bekannten Abzügen: ___ €
Auswertung am: ___
Welche Beobachtung würde eine Änderung begründen? ___
Zuständige Person für die nächste Prüfung: ___
Halten Sie Annahmen ausdrücklich fest. Dazu gehören etwa eine noch ungeprüfte Wohnfläche oder ein erwarteter Auszug. Ändert sich eine wesentliche Annahme, braucht auch die Preisempfehlung eine neue Prüfung. Das Blatt ist eine Entscheidungshilfe. Es ist kein Gutachten.
Fiktives Beispiel: 12.000 Euro mehr verlangen heißt noch nicht 12.000 Euro mehr erhalten
Angenommen, ein frei erfundenes Haus wird mit einer begründeten Spanne von 360.000 bis 378.000 € eingeordnet. Die Eigentümer möchten bei 390.000 € starten. Die Differenz zur oberen Einschätzung beträgt 12.000 €. Diese Zahlen sind keine Bottroper Marktwerte.
Prüfen Sie die Begründung: Fehlt ein genehmigter Anbau in der Bewertung? Dann muss die Grundlage ergänzt werden. Fehlt Geld für den Anschlusskauf? Dann besteht ein persönliches Finanzierungsproblem. Fehlt jede weitere Grundlage? Dann ist der höhere Preis zunächst ein Versuch.
Ein Versuch braucht Grenzen. Notieren Sie die Kosten zusätzlicher Monate. Entscheiden Sie vorab, welche Rückmeldungen Sie auswerten. Der Rechner Angebot oder Warten zeigt den rechnerisch nötigen Mehrpreis. Er sagt nicht voraus, ob dieser Preis am Markt erreichbar ist.
Nach dem Start: Erst die Ursache, dann die Preisänderung
| Beobachtung | Nächste Frage |
|---|---|
| Wenig Sichtbarkeit | Wird das Angebot über die passenden Suchfilter gefunden? |
| Aufrufe ohne Anfragen | Fehlen entscheidende Angaben oder wirkt der Preis unbegründet? |
| Termine ohne Angebote | Welche konkreten Einwände wiederholen sich? |
| Angebote bleiben unter dem Ziel | Welche Zustands-, Finanzierungs- oder Nutzungsfragen begründen die Abweichung? |
Vereinbaren Sie einen eigenen Prüftermin. Zwei Wochen können ein Startpunkt sein. Sie sind keine allgemeine Verkaufsfrist. Ändern Sie möglichst nicht alle Einflussgrößen gleichzeitig. Sonst bleibt unklar, was die Wirkung auslöst. Für eine systematische Fehlersuche hilft der Ratgeber zum stockenden Verkauf.
Diese Rückfrage macht eine Preisempfehlung prüfbar
Bitte erläutern Sie Ihre Preisempfehlung für die Immobilie ___. Welche Grundlagen stammen aus abgeschlossenen Verkäufen? Welche stammen aus Inseraten? Wie wurden Lage, Nutzung, Zustand und Fläche berücksichtigt? Welche offenen Angaben könnten die Einschätzung verändern? Bitte nennen Sie auch den geplanten Auswertungstermin und die Kriterien für eine mögliche Anpassung.
Eine nachvollziehbare Antwort benennt auch Grenzen. Fremde vertrauliche Kaufakten müssen dafür nicht veröffentlicht werden. Entscheidend ist der verständliche Weg von den Daten zur Empfehlung. Den nächsten Schritt bereiten Sie mit der Unterlagenliste und dem Angebotsvergleich vor.
Quellen und fachliche Einordnung
Nennen Sie Objektart, Stadtteil und Ihre offene Frage. Das Team der GOTTSCHLING Immobilien GmbH bespricht mit Ihnen die nächsten Schritte.
bottropmakler.de/kontakt/ · 0201 45 875 433
Quelle: bottropmakler.de/ratgeber/angebotspreis-festlegen/
GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Gemarkenstr. 37 · 45147 Essen
Häufige Fragen
Wie viel Verhandlungsaufschlag ist beim Angebotspreis richtig?
Es gibt keinen passenden Einheitssatz. Begründen Sie den Startpreis anhand der Immobilie, geeigneter Daten und der Vermarktungsstrategie. Halten Sie fest, warum Sie eine Abweichung zur ermittelten Spanne wählen.
Kann ich aus meiner Restschuld den Immobilienwert ableiten?
Nein. Die Restschuld beeinflusst Ihren verbleibenden Erlös. Sie bestimmt nicht den Wert des Hauses. Prüfen Sie Marktwert und persönliche Finanzplanung getrennt.
Wo finde ich amtliche Marktdaten für Bottrop?
Beim Gutachterausschuss der Stadt Bottrop und über BORIS.NRW. Achten Sie bei jeder Zahl auf Zeitraum, Objektgruppe und Erläuterungen. Die Marktübersicht verlinkt die Originalquellen.
Sind aktuelle Inserate geeignete Kaufpreisnachweise?
Inserate zeigen zunächst Forderungen. Der später gezahlte Preis bleibt damit offen. Nutzen Sie solche Angebote zur Marktbeobachtung und kennzeichnen Sie die Datenart klar.
Wann sollte ich den Preis senken?
Wenn belastbare neue Erkenntnisse eine Anpassung begründen. Prüfen Sie vorher Auffindbarkeit, Unterlagen und wiederkehrende Einwände. Ein einzelner Kommentar reicht selten für eine saubere Entscheidung.
Soll ich die persönliche Untergrenze im Exposé nennen?
Die Untergrenze dient Ihrer internen Planung. Stimmen Sie diese mit allen entscheidenden Eigentümern ab. Sie muss kein Bestandteil der öffentlichen Anzeige sein.
Welche Frage steht Ihrer Entscheidung noch im Weg?
Schildern Sie Ihre Immobilie und Ihr Vorhaben. Sie erhalten eine klare Einordnung der nächsten Schritte.